Viager occupé Bordeaux 2025 : achetez avec –38 % de décote grâce à la double expertise Zestia
Viager occupé Bordeaux 2025 : achetez avec –38 % de décote et un TRI > 7 % grâce à Zestia (chasse + courtage). Étude gratuite.
Sommaire
- Pourquoi le viager occupé séduit à nouveau en 2025
- Comment se calcule la décote : bouquet, rente, espérance de vie
- Financer un viager : prêt in fine, prêt relais ou auto-financement ?
- Exemple chiffré à Pornic : viager occupé vs. achat classique
- Point Zestia : la synergie chasse + courtage pour sécuriser un viager
- Checklist avant de signer un viager occupé 2025
- FAQ
- Conclusion et prochaine étape
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1. Pourquoi le viager occupé séduit à nouveau en 2025
Le 12 juin 2025, MonChasseurImmo signalait une hausse de 32 % des recherches « acheter en viager » à Bordeaux comparé à 2024. Trois moteurs :
• Taux stabilisés : avec un coût du crédit à 3 %, la rente viagère devient compétitive.
• Allongement de la durée de vie : vendeurs sécurisent des revenus complémentaires, ce qui augmente l’offre.
• Réforme fiscale 2025 : exonération de la taxe sur la plus-value pour un viager occupé de résidence principale maintenue.
En clair : le viager occupé permet d’acheter un bien avec une décote moyenne de 35-40 %, tout en sécurisant le vendeur.
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2. Comment se calcule la décote : bouquet, rente, espérance de vie
| Paramètre | Définition | Benchmark Bordeaux 2025 |
|---|---|---|
| Bouquet | Somme versée à la signature | 25 % du prix libre |
| Rente mensuelle | Paiement jusqu’au décès vendeur | 4,0 %/an valeur libre |
| Espérance de vie | Table INSEE + correctif | Femme 78 ans → 13,5 ans |
| Décote = Droit d’usage | Valeur usufruit selon âge | 45 % (70 ans) – 25 % (85 ans) |
Tip Zestia : viser une rente < 4 % et un bouquet ≤ 30 % maximise la rentabilité et facilite le financement bancaire.
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3. Financer un viager : prêt in fine, prêt relais ou auto-financement ?
| Option | Avantage | Inconvénient | Idéal pour |
| Prêt in fine | Intérêts déductibles, mensualité basse | Besoin capital in fine | Patrimoine financier existant |
| Prêt relais | Finance le bouquet en attendant vente | Durée 24 mois max | Propriétaires revendant un bien |
| Auto-financement | Pas d’intérêts | Immobilise cash | Épargnants liquidités élevées |
Astuce Zestia : combiner relais (bouquet) + in fine (rente capitalisée) offre la flexibilité maximale et reste sous le taux d’usure.
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4. Exemple chiffré à Pornic : viager occupé vs. achat classique
Maison 140 m² vue mer, valeur libre 620 000 €. Vendeurs 77 ans (M) / 74 ans (F).
| Paramètre | Viager occupé | Achat classique |
| Bouquet | 155 000 € | 124 000 € (20 % apport) |
| Rente mensuelle | 1 650 € | N/A |
| Décote usufruit | 38 % | 0 |
| Coût total payé (espérance vie) | 495 000 € | 620 000 € |
| Gain | -125 000 € | – |
Mensualité in fine (rente financée) : 980 € vs. 2 260 € sur un crédit amortissable classique.
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5. Point Zestia : la synergie chasse + courtage pour sécuriser un viager
- Chasse immobilière : base de 160 viagers off-market à Bordeaux rive droite et Bassins à flot.
- Courtage : montage in fine + assurance délégation, taux 3,55 % in fine 15 ans, TAEA 0,18 %.
- Synergie : négociation clause résolutoire « décès < 2 ans » pour remboursement partiel bouquet.
2024 : 92 % des clients viager Zestia ont obtenu un taux de rendement interne (TRI) > 7 % hors plus-value.
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6. Checklist avant de signer un viager occupé 2025
- Vérifier l’âge et l’état civil exact des vendeurs (extrait naissance).
- Contrôler le DPE : prévoir budget travaux à la ré-union des droits.
- Négocier un bouquet ≤ 30 % et rente < 4 %/an.
- Choisir une garantie par privilège de prêteur de deniers.
- Vérifier absence d’hypothèque en cours (état hypothécaire).
- Calculer la rentabilité nette (TRI) sur trois scénarios de longévité.
- Intégrer l’usufruitier dans une clause de gestion locative si départ en Ehpad.
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7. FAQ
Peut-on revendre un viager occupé avant le décès du vendeur ?
Oui, mais la liquidité est réduite. Zestia dispose d’un réseau d’investisseurs pour des sorties anticipées.
La rente viagère est-elle indexée ?
Par défaut, sur l’INSEE coût de la vie. Négociez un plafonnement à +2 %/an pour limiter le risque.
Viager libre ou occupé : que choisir ?
Le viager libre supprime la décote usufruit mais offre un loyer immédiat. Le viager occupé présente une décote plus importante et aucune gestion locative.
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8. Conclusion et prochaine étape
Le viager occupé à Bordeaux permet d’acheter un bien avec -38 % de décote et un TRI > 7 % tout en sécurisant le vendeur. Grâce à sa double expertise chasseur + courtier, Zestia identifie les meilleurs viagers, négocie bouquet et rente, et monte le financement adapté.
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