Prix des logements anciens : pourquoi le T1 2025 marque (aussi) le tournant du marché bordelais – et comment en profiter dès maintenant
T1 2025 marque la fin de la baisse : les prix anciens à Bordeaux se stabilisent autour de 4 500 €/m². Analyse, quartiers à rattrapage et plan Zestia pour acheter avant la remontée.
Le premier trimestre 2025 a enfin mis fin à dix-huit mois de recul continu des valeurs dans l’ancien : l’indice Notaires-Insee repasse dans le vert (+1 % sur le trimestre, +0,5 % sur un an) et l’activité repart avec 880 000 transactions annuelles estimées fin mars, contre 845 000 en décembre 2024. Bordeaux, qui avait perdu jusqu’à –6 % entre mi-2023 et fin 2024, montre déjà des signaux de stabilisation – voire de rebond dans certains quartiers. Décryptage chiffré, zoom girondin, conseils pratiques et plan d’action Zestia pour transformer cette inflexion en avantage concret.
1. T1 2025 : le déclic national confirmé
| Trimestre | Variation trimestrielle | Variation annuelle |
|---|---|---|
| T3 2024 | –0,1 % | –3,9 % |
| T4 2024 | +0,1 % | –2,1 % |
| T1 2025 | +1,0 % | +0,5 % |
Appartements : +0,7 % – Maisons : +0,3 %
Cette inflexion est portée par :
- Quatre baisses de taux BCE depuis janvier (taux de dépôt à 2,0 %), qui redonnent de l’oxygène au crédit.
- Production de prêts immobiliers : +15,6 % entre février 2024 et février 2025 (Banque de France).
- Inflation retombée sous 2 % fin mai, ramenant la confiance des ménages.
2. Bordeaux : des chiffres encore contrastés… mais l’équilibre est proche
| Indicateur | Appartements anciens | Maisons anciennes |
|---|---|---|
| Prix médian (mai 2025) | 4 503 €/m² immobilier.lefigaro.fr | 4 731 €/m² (estimation Insee) |
| Évolution 12 mois | –1 % | –2 % |
| Prix médian (juin 2025, tout ancien) | 4 601 €/m² bordeauximmo9.com | — |
| Stock de biens à vendre | +12 % vs. norme marché (SeLoger) |
Lecture Zestia :
- Les appartements ont déjà stoppé leur baisse ; le neuf redevenant très cher, la demande se reporte vers le centre ancien classé UNESCO.
- Les maisons voient encore une légère correction, surtout à Saint-Auguste et Caudéran ; mais le reflux du stock commence à absorber l’offre, laissant prévoir un redressement fin 2025.
3. Cinq moteurs qui peuvent accélérer (ou freiner) la reprise locale
| Moteur | Illustration locale | Score d’impact* |
|---|---|---|
| Baisse des taux BCE | –100 pbs depuis janv. | ★★★★☆ |
| Arrivée du RER métropolitain (tests 2025) | 15 min Bordeaux ⇆ Libourne | ★★★☆☆ |
| Investisseurs saisonniers repliés de la côte atlantique (taxe AirBnB) | Report sur location longue | ★★☆☆☆ |
| Stock encore élevé en 33 000 | 3 000 annonces > 60 jrs | ★★☆☆☆ |
| Durcissement DPE F/G 2025 | Travaux obligatoires | ★★☆☆☆ |
*Échelle subjective 1 ( faible ) – 5 ( fort ).
4. Quartiers « rattrapage » : où viser la plus-value en 2025-2027 ?
| Quartier | Prix moyen actuel | Décote vs. 2022 | Atout clé 2025 |
|---|---|---|---|
| La Bastide | 4 120 €/m² | –6 % | Tram A prolongé + écoquartier Bastide Niel |
| Saint-Jean / Belcier | 4 350 €/m² | –8 % | Arrivée ligne LGV Bordeaux-Toulouse 2028 |
| Bacalan | 3 980 €/m² | –5 % | Bassins à Flot Phase 2 + dynamique culturelle |
| Bègles Rives-Droite | 3 650 €/m² | –7 % | Extension tram C + ZAC Yves-Farge |
Les corrections de 2023-2024 offrent jusqu’à 40 000 € de négociation sur un T3 de 70 m², avant même le levier « travaux énergie ».
5. Stratégie d’achat gagnante pour le second semestre 2025
- Verrouiller son financement dès l’été
- Objectif : ≤ 2,9 % sur 20 ans pour les profils « gold » (revenus > 60 k€/an, 20 % d’apport).
- Clause Zestia : renégociation sans frais si les barèmes baissent encore d’ici 6 mois.
- Exploiter les logements énergivores
- Négociation constatée : –8 % sur étiquettes E/F.
- Budget travaux énergétique : ~400 €/m² pour passer en C, value-add immédiat.
- Cibler le « rattrapage » au-delà des boulevards
- Maisons 1930 à Bègles : –90 000 € sous le pic 2022, mais loyer annuel potentiel 18 000 € après rénovation.
- Optimiser l’assurance emprunteur
- Délégation externe : –0,15 pt de TAEG, souvent décisif pour rester sous le taux d’usure girondin (5,31 % ≥ 20 ans).
6. L’avantage Zestia Bordeaux : chasse + courtage, un double levier mesurable
| Besoin clé | Chasseur immobilier Zestia | Courtier Zestia |
|---|---|---|
| Détection | Accès off-market (40 agences partenaires) | — |
| Négociation prix | Technique d’enchère inversée, analyse DPE | — |
| Financement | — | 6 simulations PTZ / amortissable / relay |
| Sécurité délai | Relance notariale / diagnostic | Accord de principe ≤ 72 h |
Notre méthode réduit de 2,3 mois le délai moyen entre première visite et remise des clés, tout en économisant jusqu’à 0,25 pt sur le TAEG global, selon nos 48 dossiers clôturés T1 2025.
Conclusion
Le rebond des prix anciens au T1 2025 signale la fin de la parenthèse baissière ; à Bordeaux, l’écart avec 2022 reste toutefois de 3-5 %. La fenêtre est idéale pour négocier au plus bas avant la reprise généralisée et pour verrouiller un financement encore attractif. Avec sa double expertise de chasseur immobilier et courtier, Zestia transforme cette conjoncture en trajectoire gagnante. Parlons de votre projet bordelais dès aujourd’hui ! 👉 www.bordeaux.zestia.fr