Loi Le Meur 2025 et meublés touristiques : ce qui change à Bordeaux et comment protéger votre investissement
Loi Le Meur 2025 : quotas Airbnb, amendes jusqu’à 100 000 €, DPE obligatoire… Tout ce qui change à Bordeaux et les stratégies Zestia pour protéger votre placement locatif.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a donné aux mairies un arsenal nouveau pour réguler les meublés de tourisme. À Bordeaux, où un logement sur dix était déjà réservé à la courte durée avant la pandémie, la réforme accélère un tournant stratégique : fiscalité moins avantageuse, quotas plus stricts et obligation de compensation renforcée. Pour les acheteurs, bailleurs et investisseurs girondins, comprendre le texte – et ses décrets d’application 2025 – est devenu aussi important que négocier le taux de crédit.
1. Pourquoi Bordeaux est particulièrement concernée
- Prix élevés et pénurie locative. L’appartement bordelais se négocie en moyenne 4 487 €/m² en juin 2025, avec des pointes à plus de 6 100 €/m² aux Chartrons meilleursagents.com. Le détournement de logements vers Airbnb accentue la tension.
- Règle locale de compensation. Depuis 2018, tout changement d’usage d’un logement en meublé touristique doit s’accompagner de la création d’une surface équivalente de logement classique dans le même secteur bordeaux.fr. Avec la loi Le Meur, la mairie pourra, en plus, fixer des quotas et abaisser la location maximum d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an service-public.frlegifrance.gouv.fr.
2. Les cinq mesures clés du texte
| Mesure | Avant | Après loi Le Meur |
|---|---|---|
| Durée max de location d’une résidence principale | 120 jours/an | 90 jours si la commune le décide |
| Déclaration & enregistrement | 18 communes seulement | Généralisé à toute la France avant 20 mai 2026 |
| Amende pour location illégale | 50 000 € | 100 000 € par logement et 20 000 € pour fausse déclaration |
| Pouvoirs du PLU | Quotas possibles dans quelques villes | Quotas, zonage et interdiction par quartier dans toutes les villes de plus de 50 000 hab. |
| Copropriétés | Vote à l’unanimité pour interdire | Majorité simple (50 %+1) suffit pour bannir la courte durée |
3. Conséquences pratiques pour les propriétaires bordelais
- Changement d’usage plus difficile. La mairie peut désormais refuser toute autorisation supplémentaire dans les secteurs hyper-tendus (Triangle d’Or, Saint-Pierre) si le quota est atteint.
- Fiscalité moins généreuse. L’abattement LMNP pour un bien non classé passe de 50 % à 30 % dès les revenus 2025 service-public.fr. Les investisseurs doivent recalculer leur cash-flow net.
- Focus sur la performance énergétique. Les meublés touristiques devront justifier d’un DPE E minimum dès 2026, puis D en 2034, sous peine d’amende (100 €/jour) service-public.fr.
- Remontée de l’offre longue durée. Zestia constate déjà +9 % d’annonces vides ou meublés longue durée sur les plateformes locales au 1ᵉʳ semestre 2025.
4. Stratégies gagnantes selon votre profil
| Profil | Stratégie recommandée | Rendement cible* |
|---|---|---|
| Propriétaire occasionnel (RP) | Louer 45 à 60 jours / an en haute saison pour rester sous radar 90 jours | 3,8 % net |
| Investisseur “Airbnb pur” | Basculer en coliving meublé longue durée : bail meublé 1 an + services | 4,5–5,2 % net |
| Primo-investisseur petit budget | Cibler Loc’Avantages (décote 15 %, réduction d’impôt 30 %) dans les quartiers Bacalan – La Benauge | 4,0 % net + avantage fiscal |
| Propriétaire hors zone quota | Maintenir location courte durée mais classer le logement (fiscalité 50 %) et monter en gamme DPE C | 5,0 % brut |
*Hypothèses Zestia : loyer marché long terme 14,5 €/m², taux 3,24 % sur 20 ans avec 20 % d’apport.
5. To-do list juridique et technique avant l’été 2025
- Vérifier le quota de votre quartier dans le PLU – une carte interactive sera publiée par la mairie fin juillet.
- Mettre à jour l’enregistrement de votre meublé avant le 31 décembre 2025 pour obtenir le nouveau numéro national.
- Auditer le DPE et budgéter un passage en classe D : ITE + PAC = 22 000 € pour un T2 de 50 m², finançables par éco-PTZ 30 k€.
- Relire le règlement de copropriété : si le vote d’interdiction est à l’ordre du jour, anticipez un plan B (bail mobilité, colocation, vente).
- Actualiser votre business-plan avec l’abattement fiscal à 30 % et un scenario de 90 jours maximum.
6. Comment Zestia Bordeaux sécurise vos projets
- Veille législative en temps réel : alertes 24 h sur chaque décret ou arrêté municipal.
- Audit 360° “bien + copro + PLU” avant la signature : nous analysons changement d’usage, copropriété et DPE.
- Montage financier agile : clause de renégociation dans l’offre de prêt si la rentabilité change à cause du quota ou du DPE.
- Optimisation fiscale : bascule LMNP → Loc’Avantages ou meublé longue durée selon vos flux cibles.
- Gestion locative sécurisée : réseau de conciergeries partenaires et garantie loyers impayés en option.
Conclusion
La loi Le Meur ne signe pas la fin de l’investissement à Bordeaux : elle impose de nouvelles règles du jeu. En combinant analyse réglementaire fine, simulation financière et connaissance terrain, Zestia Bordeaux transforme ces contraintes en opportunités durables – pour un patrimoine rentable, conforme et résilient.
👉 Passez à l’action dès maintenant : www.bordeaux.zestia.fr