Loi Le Meur 2025 : comment la nouvelle réglementation Airbnb transforme le marché à Bordeaux

Loi Le Meur 2025 : quotas, enregistrement obligatoire, plafond de 90 jours… Découvrez comment optimiser votre investissement locatif à Bordeaux grâce aux conseils d’experts Zestia.

Loi Le Meur 2025 : comment la nouvelle réglementation Airbnb transforme le marché à Bordeaux
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Depuis son adoption le 19 novembre 2024, la loi Le Meur (loi n° 2024-1039) redessine les règles du jeu pour les locations meublées de courte durée partout en France – et notamment à Bordeaux, où l’essor d’Airbnb a déjà réduit l’offre locative traditionnelle. Connaître les nouveaux leviers (autorisations, quotas, amendes) devient indispensable pour acheter, louer ou investir sans risque. Légifrance

1. Pourquoi Bordeaux est particulièrement visée ?

Bordeaux figure parmi les “zones tendues” où les résidences principales se transforment massivement en meublés touristiques : près de 7 300 logements étaient proposés sur Airbnb en 2024, soit +240 % en cinq ans selon les estimations du portail BordeauxImmo9. Cette pression alimente la hausse des loyers et raréfie les biens pour les habitants permanents. La loi Le Meur donne donc à la Métropole de nouveaux outils pour réguler ce marché et préserver l’équilibre locatif. bordeauximmo9.com

2. Les cinq mesures phares de la loi Le Meur

MesureCe qui changeImpact à Bordeaux
Pouvoir municipal renforcéToute transformation en meublé touristique doit désormais être autorisée par la mairie, même dans des communes jusqu’ici exemptées.La Ville de Bordeaux peut exiger un passage en commission “changement d’usage” dès 2025.
Quotas & sectorisationLes communes peuvent fixer un plafond de logements ou réserver certains quartiers.Les hyper-centres Saint-Pierre, Saint-Michel et Chartrons pourraient être limités en priorité.
Durée de location réduiteLe plafond annuel pour les résidences principales peut descendre de 120 à 90 jours sur simple délibération municipale.Bordeaux étudie déjà la baisse à 90 jours pour 2026. Service Public
Enregistrement généraliséDéclaration obligatoire en mairie avant toute mise en ligne, numéro d’enregistrement à afficher.Les annonces non déclarées seront déréférencées automatiquement par les plateformes. bordeauximmo9.com
Sanctions alourdiesJusqu’à 100 000 € d’amende par logement transformé illégalement ; 20 000 € pour fausse déclaration.Les services municipaux disposeront d’un pouvoir de contrôle accru dès le 1ᵉʳ janvier 2025. Légifrance

3. Conséquences concrètes pour les acquéreurs girondins

  1. Analyse réglementaire obligatoire
    Vérifier le règlement de copropriété, le plan local d’urbanisme (PLU) et la cartographie des quotas avant toute offre d’achat.
  2. Montage financier à réévaluer
    Les banques valorisent désormais plus fortement les projets locatifs longue durée, perçus comme plus stables après la loi Le Meur.
  3. Rentabilité sous pression
    La fiscalité des meublés évolue : l’abattement BIC pourrait passer de 50 % à 30 % sur certains biens, réduisant la marge brute des locations courtes. Mon Marché Immobilier

4. Trois stratégies gagnantes pour 2025-2026

StratégieProfitabilitéPoints de vigilance
Location meublée longue durée (LMNP)Taux de rotation maîtrisé, fiscalité toujours attractive malgré l’abattement revu.Gestion plus régulière, attention au plafonnement des loyers dans Bordeaux intra-boulevard.
Colocation premiumRendement net 6 %-7 %, forte demande étudiante et jeune actif.Qualité du bien, isolement acoustique, assurance multirisque colocation.
Bail mobilité / moyenne duréeFlexibilité, moins encadré que la courte durée, loyers 15 % supérieurs au nu.Durée maxi 10 mois, vacance à anticiper entre deux occupants.

5. Propriétaires existants : que faire dès maintenant ?

  • Vérifier la conformité de votre annonce (numéro d’enregistrement, seuil des 120 jours).
  • Évaluer l’alternative longue durée : en 2025, un T2 meublé se loue en moyenne 750 € / mois à Bordeaux, avec une vacance inférieure à 5 %. Je Déclare Mon Meuble
  • Budgéter les sanctions : mieux vaut régulariser que risquer 100 000 € d’amende.
  • Renégocier votre prêt si la rentabilité chute ; la baisse des taux depuis janvier 2025 offre un levier pour baisser vos mensualités.

6. Acheteurs : la checklist Zestia avant signature

  1. Diagnostic “location courte durée” du quartier (quotas, tendances de vote municipale).
  2. Lecture intégrale du règlement de copropriété : clauses anti-Airbnb possibles à la majorité simple depuis la loi. Lodgify
  3. Calcul du cash-flow sous plusieurs hypothèses : 90 jours, 60 jours ou conversion en meublé classique.
  4. Simulation bancaire intégrant un scénario de baisse de revenus locatifs de 20 %.
  5. Plan de diversification patrimoniale (SCPI, nue-propriété, marché secondaire) pour compenser la moindre rentabilité de la courte durée.

7. L’accompagnement Zestia Bordeaux : sécuriser, optimiser, financer

Notre double expertise chasseur immobilier + courtier en financement vous permet de :

  • Sourcer des biens conformes à la future réglementation.
  • Négocier le juste prix en intégrant la nouvelle donne locative (décote possible de 5 %-8 % sur les biens sans autorisation).
  • Monter un dossier bancaire “post-Le Meur” valorisant la stabilité de votre projet et l’impact positif sur l’habitat local.

Conclusion

La loi Le Meur n’est pas un frein : c’est une invitation à investir plus intelligemment et à recentrer vos revenus locatifs sur des modèles durables. Faites-vous accompagner pour transformer ces nouvelles contraintes en opportunités et bâtir un patrimoine bordelais solide.

➡️ Discutons de votre projet dès aujourd’hui : www.bordeaux.zestia.fr