Loi Le Meur 2025 : comment la nouvelle réglementation Airbnb transforme le marché à Bordeaux
Loi Le Meur 2025 : quotas, enregistrement obligatoire, plafond de 90 jours… Découvrez comment optimiser votre investissement locatif à Bordeaux grâce aux conseils d’experts Zestia.
Depuis son adoption le 19 novembre 2024, la loi Le Meur (loi n° 2024-1039) redessine les règles du jeu pour les locations meublées de courte durée partout en France – et notamment à Bordeaux, où l’essor d’Airbnb a déjà réduit l’offre locative traditionnelle. Connaître les nouveaux leviers (autorisations, quotas, amendes) devient indispensable pour acheter, louer ou investir sans risque. Légifrance
1. Pourquoi Bordeaux est particulièrement visée ?
Bordeaux figure parmi les “zones tendues” où les résidences principales se transforment massivement en meublés touristiques : près de 7 300 logements étaient proposés sur Airbnb en 2024, soit +240 % en cinq ans selon les estimations du portail BordeauxImmo9. Cette pression alimente la hausse des loyers et raréfie les biens pour les habitants permanents. La loi Le Meur donne donc à la Métropole de nouveaux outils pour réguler ce marché et préserver l’équilibre locatif. bordeauximmo9.com
2. Les cinq mesures phares de la loi Le Meur
| Mesure | Ce qui change | Impact à Bordeaux |
|---|---|---|
| Pouvoir municipal renforcé | Toute transformation en meublé touristique doit désormais être autorisée par la mairie, même dans des communes jusqu’ici exemptées. | La Ville de Bordeaux peut exiger un passage en commission “changement d’usage” dès 2025. |
| Quotas & sectorisation | Les communes peuvent fixer un plafond de logements ou réserver certains quartiers. | Les hyper-centres Saint-Pierre, Saint-Michel et Chartrons pourraient être limités en priorité. |
| Durée de location réduite | Le plafond annuel pour les résidences principales peut descendre de 120 à 90 jours sur simple délibération municipale. | Bordeaux étudie déjà la baisse à 90 jours pour 2026. Service Public |
| Enregistrement généralisé | Déclaration obligatoire en mairie avant toute mise en ligne, numéro d’enregistrement à afficher. | Les annonces non déclarées seront déréférencées automatiquement par les plateformes. bordeauximmo9.com |
| Sanctions alourdies | Jusqu’à 100 000 € d’amende par logement transformé illégalement ; 20 000 € pour fausse déclaration. | Les services municipaux disposeront d’un pouvoir de contrôle accru dès le 1ᵉʳ janvier 2025. Légifrance |
3. Conséquences concrètes pour les acquéreurs girondins
- Analyse réglementaire obligatoire
Vérifier le règlement de copropriété, le plan local d’urbanisme (PLU) et la cartographie des quotas avant toute offre d’achat. - Montage financier à réévaluer
Les banques valorisent désormais plus fortement les projets locatifs longue durée, perçus comme plus stables après la loi Le Meur. - Rentabilité sous pression
La fiscalité des meublés évolue : l’abattement BIC pourrait passer de 50 % à 30 % sur certains biens, réduisant la marge brute des locations courtes. Mon Marché Immobilier
4. Trois stratégies gagnantes pour 2025-2026
| Stratégie | Profitabilité | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée (LMNP) | Taux de rotation maîtrisé, fiscalité toujours attractive malgré l’abattement revu. | Gestion plus régulière, attention au plafonnement des loyers dans Bordeaux intra-boulevard. |
| Colocation premium | Rendement net 6 %-7 %, forte demande étudiante et jeune actif. | Qualité du bien, isolement acoustique, assurance multirisque colocation. |
| Bail mobilité / moyenne durée | Flexibilité, moins encadré que la courte durée, loyers 15 % supérieurs au nu. | Durée maxi 10 mois, vacance à anticiper entre deux occupants. |
5. Propriétaires existants : que faire dès maintenant ?
- Vérifier la conformité de votre annonce (numéro d’enregistrement, seuil des 120 jours).
- Évaluer l’alternative longue durée : en 2025, un T2 meublé se loue en moyenne 750 € / mois à Bordeaux, avec une vacance inférieure à 5 %. Je Déclare Mon Meuble
- Budgéter les sanctions : mieux vaut régulariser que risquer 100 000 € d’amende.
- Renégocier votre prêt si la rentabilité chute ; la baisse des taux depuis janvier 2025 offre un levier pour baisser vos mensualités.
6. Acheteurs : la checklist Zestia avant signature
- Diagnostic “location courte durée” du quartier (quotas, tendances de vote municipale).
- Lecture intégrale du règlement de copropriété : clauses anti-Airbnb possibles à la majorité simple depuis la loi. Lodgify
- Calcul du cash-flow sous plusieurs hypothèses : 90 jours, 60 jours ou conversion en meublé classique.
- Simulation bancaire intégrant un scénario de baisse de revenus locatifs de 20 %.
- Plan de diversification patrimoniale (SCPI, nue-propriété, marché secondaire) pour compenser la moindre rentabilité de la courte durée.
7. L’accompagnement Zestia Bordeaux : sécuriser, optimiser, financer
Notre double expertise chasseur immobilier + courtier en financement vous permet de :
- Sourcer des biens conformes à la future réglementation.
- Négocier le juste prix en intégrant la nouvelle donne locative (décote possible de 5 %-8 % sur les biens sans autorisation).
- Monter un dossier bancaire “post-Le Meur” valorisant la stabilité de votre projet et l’impact positif sur l’habitat local.
Conclusion
La loi Le Meur n’est pas un frein : c’est une invitation à investir plus intelligemment et à recentrer vos revenus locatifs sur des modèles durables. Faites-vous accompagner pour transformer ces nouvelles contraintes en opportunités et bâtir un patrimoine bordelais solide.
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