LMNP ou LMP en 2025 à Bordeaux : le guide ultime pour booster votre rentabilité meublée après la réforme fiscale
Location meublée 2025 : LMNP ou LMP ? Réforme fiscale, plus-value, cotisations, rentabilité bordelaise et méthode Zestia pour choisir le bon statut.
Depuis la loi de finances promulguée le 14 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont désormais réintégrés dans la plus-value de cession ; un vrai tremblement de terre pour les bailleurs bordelais habitués aux sorties “flat tax” › efl.fr. Dans le même temps, le seuil magique des 23 000 € de loyers ou 50 % des revenus reste la frontière entre statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) service-public.fr. Bref : choisir – ou basculer – vers le bon régime fiscal n’a jamais pesé aussi lourd dans la rentabilité d’un studio à Chartrons ou d’un T2 à Pessac.
1. Rappels express : LMNP vs LMP
| Critère | LMNP 2025 | LMP 2025 |
|---|---|---|
| Seuils d’accès | < 23 000 € de loyers ou moins de 50 % des revenus d’activité | Au-delà de ces seuils |
| Régime d’imposition | Micro-BIC (-50 %) ou Réel (amortissement) | Réel obligatoire + imputation des déficits |
| Cotisations sociales | Aucune (micro) ou 6 % env. (SSI) | 17,2 % + cotisations TNS, mais ouvrant des droits |
| Plus-value de revente | Amortissements réintégrés depuis 2025 | Exonération totale si recettes < 90 k€ après 5 ans entreprendre.service-public.fr |
| IFI | Exonéré si recettes < 90 k€ | Exonéré dans les mêmes conditions |
À retenir : depuis 2025, le LMP redevient souvent plus avantageux pour les investisseurs longue durée ou à fortes recettes.
2. Bordeaux, terre de meublé : chiffres clés 2025
- Prix moyen appartement : 4 594 €/m², mais 3 017 €/m² dans les quartiers en cours de revalorisation edito.seloger.com
- Loyers meublés intra-rocade : 17 €/m² en moyenne edito.seloger.com
- Campus de Talence-Pessac-Gradignan : 65 000 étudiants et 5 000 chercheurs – le 3ᵉ plus grand campus de France – assurent une tension locative structurelle fr.wikipedia.org
- Rentabilité brute ciblée par Zestia : 4,8 % intra-Bordeaux, 5,8 % à Pessac et jusqu’à 6 % à Bègles-Bruges selon SeLoger edito.seloger.comedito.seloger.com
3. Ce que change la réforme fiscale 2025
- Réintégration des amortissements LMNP : pour une revente d’un T2 amorti 60 000 € sur dix ans, la plus-value imposable bondit de 18 000 € à 48 000 €.
- Renforcement du contrôle RCS/RNE : le fisc croise désormais les recettes déclarées et les immatriculations (fraude “activité occulte”) entreprendre.service-public.fr.
- Plafonds d’exonération LMP réhaussés à 126 k€ pour l’exo partielle, 90 k€ pour la totale – un cadeau pour les multi-investisseurs entreprendre.service-public.fr.
4. Trois profils, trois stratégies gagnantes à Bordeaux
- Investisseur étudiant (budget 120 k€, cash-flow 250 €/mois)
- Bien cible : studio meublé à Saint-Michel 18 m².
- Statut recommandé : LMNP réel + amortissement < 10 ans.
- Cadre supérieur (TMI 41 %, budget 400 k€)
- Bien cible : T3 familles/coloc’ à Pessac – Talence.
- Statut recommandé : passer LMP pour imputer le déficit global et viser l’exonération de plus-value à 5 ans.
- Serial investisseur (déjà 6 lots LMNP)
- Objectif : arbitrer sans surtaxe.
- Statut recommandé : vendre les biens amortis < 10 ans avant 2027, basculer le reste en résidences gérées (seniors/étudiantes) exclues de la réintégration efl.fr.
5. Cas pratique : T2 de 42 m² à Pessac centre
| Paramètre | LMNP (micro-BIC) | LMP (réel) |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 168 000 € | 168 000 € |
| Loyers annuels | 10 500 € | 10 500 € |
| Fiscalité annuelle | 15 % après abattement | 0 € (déficit imputé) |
| Plus-value taxable à 10 ans | 31 000 € (amort. réintégrés) | 0 € (exonération 90 k€) |
| Rentabilité nette 10 ans | 4,1 % | 5,3 % |
Résultat : malgré les cotisations TNS (~1 200 €/an), le LMP dégage +1,2 pt de rentabilité nette et neutralise le risque fiscal à la revente.
6. Passer de LMNP à LMP en trois étapes
- Seuil atteint : surveiller vos recettes locatives ; dès 23 000 € ou 50 % revenus, anticipez la bascule.
- Immatriculation RNE : déclaration en ligne ≤ 15 jours (obligatoire depuis 2024) pour sécuriser votre statut.
- Bascule comptable : adoptez le régime réel, élaborez bilan + liasse fiscale ; Zestia vous met en relation avec des experts-comptables spécialisés.
7. L’atout Zestia Bordeaux
- Chasse off-market ciblée : sourcing de lots affichant 1 pt de rendement de plus que le marché grâce à la décote négociée.
- Montage de financement dédié : prêts amortissables 20–25 ans, délégation d’assurance emprunteur, nantissement LMEI pour minimiser l’apport.
- Projection fiscale sur 20 ans : tableau comparatif LMNP vs LMP, scénario de revente et optimisation IFI.
- Accompagnement switch : veille des seuils, alerte bascule, gestion du calendrier RNE-URSSAF.
CONCLUSION
LMNP ou LMP ? En 2025, la réponse ne se limite plus à une case à cocher : c’est un levier essentiel de votre rentabilité locative. Grâce à sa double expertise de chasseur immobilier et courtier en financement, Zestia Bordeaux décortique votre situation, déniche le bon bien et structure votre montage fiscal pour transformer chaque euro investi en performance durable. Parlons-en : www.bordeaux.zestia.fr