Investissement locatif Bordeaux : visez 5,2 % net grâce à la méthode Zestia

Sommaire

1. Pourquoi l’investissement locatif repart à Bordeaux en 2025
2. Quatre quartiers à fort potentiel de rentabilité
3. Financer son investissement : crédit in fine, différé ou amortissable ?
4. Exemple chiffré à Pornic pour comparer
5. Point Zestia : la double expertise chasse + courtage
6. Checklist pratique de l’investisseur 2025
7. FAQ
8. Conclusion et prochaine étape

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1. Pourquoi l’investissement locatif repart à Bordeaux en 2025

Le 20 juin 2025, MonChasseurImmo publiait une analyse signalant un rebond de 17 % des recherches « investir à Bordeaux » depuis début avril. Trois facteurs expliquent ce regain :

• Stabilisation des taux à 3,0 % sur 20 ans ; le rendement brut repart à la hausse face à un Livret A bloqué à 2,5 %.
• Tension locative renforcée : +11 % de demandes de locations longues durées recensées par SeLoger sur le seul trimestre T2 2025.
• Réforme énergétique 2025 : les petites surfaces (≤ 35 m²) DPE C ou mieux deviennent rares et prennent de la valeur en meublé.

En clair : sur un studio bien classé énergie, la rentabilité nette se rapproche des 5 % quand le patrimoine financier rapporte 3 % brut.

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2. Quatre quartiers à fort potentiel de rentabilité

2.1 Rue de la Benauge – Bastide 

• Prix moyen : 4 100 €/m² (vs. 5 180 € centre).
• Loyer meublé : 24 €/m².
• Rentabilité brute : 7,0 %.
• Atout : arrivée du tram A prolongé + campus Bastide.

2.2 St‑Michel – Sainte‑Croix 

• Prix moyen : 4 550 €/m².
• Loyer meublé : 25,5 €/m².
• Rentabilité brute : 6,7 %.
• Atout : effet « quartier créatif » (Darwin), proche gare St‑Jean.

2.3 Caudéran – Barrière Judaique 

• Prix moyen : 5 000 €/m².
• Loyer nu : 18 €/m².
• Rentabilité brute : 4,3 % (optimiser via meublé LMNP).
• Atout : forte demande familiale et proximité Parc Bordelais.

2.4 Brazza – rive droite 

• Prix moyen : 4 250 €/m².
• Loyer meublé : 23 €/m².
• Rentabilité brute : 6,5 %.
• Atout : livraisons neuves 2024‑2026, bonne performance énergétique.

Tip Zestia : visez une décote de 5 % sur le prix d’acquisition en off‑market et ciblez DPE C minimum pour anticiper la future interdiction de location des classes E – G.

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3. Financer son investissement : crédit in fine, différé ou amortissable ?

*Baromètre Meilleurtaux 05 juillet 2025.

Comment choisir ?

• Cash‑flow : privilégier différé si gros travaux pour réduire le coût des intérêts intercalaires.
• Fiscalité : in fine maximise la déduction des intérêts, idéal si vous êtes TMI 30 %.
• Sécurité : amortissable classique reste le plus simple pour des investisseurs débutants.

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4. Exemple chiffré à Pornic pour comparer

Studio 28 m² vue mer, prix 210 000 € ;

• Loyer meublé : 750 €/mois (haute saison 10 semaines, basse saison 42 semaines à 550 €).
• Revenu annuel net : 8 900 €.
• Taux de remplissage : 90 %.
• Crédit amortissable 20 ans à 3,10 % : mensualité 1 173 €.

Rentabilité nette : 3,4 % vs. 5,2 % net sur un studio DPE C à Bastide.

Conclusion : le littoral reste attractif pour l’usufruit personnel, mais la rentabilité locative pure est plus élevée à Bordeaux intramuros.

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5. Point Zestia : la double expertise chasse + courtage

1. Chasse immobilière : base off‑market de 380 biens ciblés « invest » (état < 10 jours) avec DPE C+.
2. Courtage : 96 % de prêts locatifs acceptés du premier coup en 2024 grâce au montage différé + intérêt substitutif.
3. Synergie : simulation rentabilité temps réel pour chaque bien visité ; adaptation de l’enveloppe bancaire en 24 h.

Résultat : +0,9 pt de rentabilité nette moyenne et délai d’offre d’achat – 21 jours.

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6. Checklist pratique de l’investisseur 2025

1. Définir sa fiscalité cible : micro‑foncier, micro‑BIC, réel LMNP.
2. Choisir un quartier avec tension locative durable (vacance < 5 %).
3. Viser DPE C ou mieux pour garantir la location jusqu’en 2034.
4. Budgéter travaux < 15 % du prix ; au‑delà, étudier différé total.
5. Négocier le taux + assurance déléguée ; gain potentiel 12 000 €.
6. Prévoir un coussin de trésorerie équivalent à 3 mois de loyer.
7. Sécuriser un mandat de gestion si vous résidez hors Bordeaux.

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7. FAQ

Quelle rentabilité cible en 2025 ?

Pour un studio ou T2 meublé DPE C, visez 5 % net avant impôt. À 4 % net, préférez un cash‑flow positif dès la première année.

In fine ou amortissable : quel crédit est le moins risqué ?

Le prêt amortissable reste la solution la plus sûre. Le in fine convient aux profils disposant d’un placement capitalisé au moins égal au capital emprunté.

Peut‑on encore louer une passoire énergétique à Bordeaux ?

Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis janvier 2025. Les F seront interdites en 2028. Investissez dans les classes C ou B pour éviter de gros travaux.

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8. Conclusion et prochaine étape

Grâce à une stabilité des taux et une demande locative record, l’investissement locatif à Bordeaux offre désormais jusqu’à 5,2 % net. En combinant chasse immobilière et courtage, Zestia trouve le bien rentable, négocie le meilleur financement et sécurise la gestion.

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