Frais de notaire 2025 : comment absorber la hausse des DMTO en Gironde sans plomber votre budget immobilier
Frais de notaire 2025 : DMTO à 5 % en Gironde ! Découvrez les impacts sur votre budget, nos astuces pour négocier le prix et compenser la hausse grâce à l’expertise Zestia Bordeaux.
L’adoption de la loi de finances 2025 donne enfin aux départements la latitude de relever leur part des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point, faisant passer le plafond de 4 %-4,5 % à 5 % du prix d’achat dans l’ancien. Depuis le 1ᵉʳ mai 2025, la Gironde a voté cette majoration : pour un bien de 300 000 €, l’acquéreur paye désormais 1 500 € de droits supplémentaires – un surcoût qui arrive dans un contexte de marché déjà tendu par la remontée (puis la stabilisation) des taux et le recul des volumes de vente. Service Publicimpots.gouv.fr
1. Ce qui change exactement en 2025
- Plafond DMTO à 5 % – Applicable à toutes les transactions dans l’ancien, hors primo-accédants bénéficiant d’une exonération partielle.Service Public
- Fenêtre de trois ans (2025-2028) – Chaque conseil départemental peut maintenir ou retirer la hausse à tout moment, créant une géographie fiscale à surveiller. Village de la Justice
- Effet cumulatif avec les taxes communales (1,20 %) – Le “frais de notaire” complet atteint désormais ≈ 5,81 % en Gironde. Tout Sur Mes Finances
- Exemption des logements neufs – Les VEFA conservent des frais autour de 2–3 %, renforçant l’attractivité du neuf. Zestia Lyon
- Clause de revoyure avant 2028 – L’État évaluera l’impact sur les recettes départementales et la fluidité du marché avant de prolonger ou non l’option. Service Public
2. Pourquoi les acheteurs bordelais sont en première ligne
- Prix médians élevés : 4 628 €/m² au 1ᵉʳ avril 2025, soit 462 800 € pour un T4 de 100 m². Figaro Immobilier
- Transactions déjà sous pression : les volumes ont reculé de 18 % début 2025, poussant certains vendeurs à négocier – une opportunité pour répercuter la hausse des frais dans le prix net vendeur. Zestia Lyon
- Taux encore supérieurs à 3 % sur 20 ans (3,09 % meilleur profil, 3,35 % moyen) : le poids cumulé taux + frais augmente le TAEG et peut rapprocher certains dossiers du seuil d’usure. Pretto
3. Les biens (presque) épargnés
| Type d’achat | Niveau de frais | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| Neuf / VEFA | 2–3 % | Frais de notaire réduits car DMTO minorés + exonération partielle de taxe foncière pendant 2 ans. |
| Immobilier en ZAC ou QPV | 0–50 % d’abattement | Délibérations communales possibles pour attirer les habitants permanents et rénover le parc. Zestia Lyon |
| Primo-accédants (< 34 ans) | Exonération de la surtaxe 0,5 pt en Gironde | Mesure sociale votée par le Département. impots.gouv.fr |
4. Quatre leviers pour compenser la surtaxe DMTO
- Négocier – 1 % à – 3 % sur le prix net vendeur
- Argument : marché moins fluide, vendeurs craignant une baisse de la demande.
- Optimiser le financement
- Courtier : baisse du taux de 0,10 pt = gain ≈ 2 200 € d’intérêts pour 200 000 € sur 20 ans.
- Mobiliser le PTZ 2025 jusqu’à 50 % du projet (si éligible) pour alléger le TAEG.
- Choisir le neuf quand la différence de prix est < 8 % : frais divisés par deux et performance énergétique supérieure (DPE A/B), ce qui protège la valeur de revente. Le Monde.fr
5. Étude de cas : T3 ancien à 350 000 € dans le quartier Saint-Michel
| Avant 1ᵉʳ mai 2025 | Après 1ᵉʳ mai 2025 | Écart | |
|---|---|---|---|
| DMTO départemental (4,5 % → 5 %) | 15 750 € | 17 500 € | + 1 750 € |
| Frais de notaire complets (≈ 5,81 %) | 20 335 € | 22 460 € | + 2 125 € |
| Mensualité sur 20 ans (3,09 %, 10 % d’apport) | 1 507 € | 1 517 € | + 10 €/mois |
Conclusion : le surcoût représente 0,5 % du prix mais pèse d’abord sur la trésorerie immédiate. L’effort mensuel reste faible, mais le risque majeur est psychologique : dossiers refusés à cause d’un TAEG trop proche du taux d’usure.
6. Anticiper une future revente : l’importance de la valeur corrigée
- Valeur corrigée = Prix d’achat + DMTO + Travaux
- Fixez-vous un ratio valeur corrigée / prix de marché ≤ 95 % pour absorber la hausse des frais sans rogner la plus-value latente.
- Ciblez les micro-quartiers à potentiel (Nansouty, Bordeaux Sud) où les décotes > 6 % existent encore sur les logements à rénover.
7. Comment Zestia sécurise votre projet en Gironde
- Audit chiffré “frais réels” : intégration immédiate des nouveaux DMTO dans votre budget, négociation du prix en conséquence.
- Comparatif neuf vs ancien : simulation sur 20 ans comprenant fiscalité, DPE, charges PPE.
- Ingénierie financière : mix PTZ + assurance emprunteur déléguée pour compenser la majoration fiscale.
- Négociation bancaire : présentation d’un TAEG optimisé pour rester sous le taux d’usure malgré les 0,5 point supplémentaires.
Conclusion
La hausse des frais de notaire en 2025 n’est pas une fatalité : avec la bonne stratégie de négociation, un montage financier affûté et un choix éclairé entre neuf et ancien, votre projet bordelais reste rentable. Faites équipe avec Zestia pour transformer cette contrainte fiscale en levier de négociation et sécuriser votre patrimoine.
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