Fin du Pinel : 4 stratégies fiscales 2025 pour investir à Bordeaux sans rogner sur la rentabilité (Loc’Avantages, Denormandie, LLI, LMNP)

Le dispositif Pinel a tiré sa révérence le 31 décembre 2024 et beaucoup d’investisseurs girondins y voyaient la fin de la défiscalisation « clé en main ». Pourtant, quatre leviers prennent le relais en 2025 et s’adaptent souvent mieux au marché bordelais, où l’appartement médian se négocie 4 503 €/m² dans l’ancien et 4 648 €/m² dans le neufimmobilier.lefigaro.fr. Tour d’horizon détaillé – enrichi d’exemples chiffrés, d’angles pratiques et de conseils applicables – pour conjuguer optimisation fiscale, création de valeur et accompagnement chasseur immobilier + courtier Zestia Bordeaux.

1. Loc’Avantages : la défiscalisation sociale prolongée jusqu’en 2027

• Principe : conventionner votre logement avec l’Anah et accepter une décote de loyer (–15 %, –30 % ou –45 %) ; réduction d’impôt de 15 % à 65 % des loyers encaissés selon le niveau choisi.
• Calendrier : le dispositif a officiellement été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2025riviereavocats.com.
• Match Bordeaux : dans le secteur de Bacalan, un T2 de 48 m² se loue autour de 14 €/m² marché ; passer en Loc1 (–15 %) abaisse le loyer à 11,90 €/m² (571 €/mois), mais la réduction d’impôt de 30 % compense la décote et augmente le rendement net de 0,5 pt.
• Astuce Zestia : nous calculons en amont la combinaison « décote + gain fiscal » puis négocions avec la banque l’intégration de la réduction d’impôt dans la capacité de remboursement – un plus pour décrocher 5 % de financement additionnel.

2. Denormandie : réhabiliter l’ancien dans les cœurs de ville girondins

Le centre de Bordeaux n’est pas éligible, mais Libourne, Castillon-la-Bataille et Sainte-Foy-la-Grande ouvrent droit à la réduction Denormandieloi-pinel-info.org.

• Avantage fiscal : 12 %, 18 % ou 21 % du prix global (bien + travaux ≥ 25 %) pour un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.
• Effet levier travaux : à Libourne centre, l’ancien se négocie 2 450 €/m². En achetant un immeuble de deux lots à 165 000 € et en injectant 60 000 € de rénovation, vous bénéficiez d’une base de calcul à 225 000 € ; la réduction d’impôt atteint 40 500 € (18 %) – soit l’équivalent des frais de notaire ET de la première année d’intérêts.
• Profil idéal : investisseur visant 5 % brut et une plus-value long terme grâce à la future ligne RER Métropolitain qui reliera Libourne à Bordeaux-Saint-Jean en 27 minutes.

3. Logement locatif intermédiaire (LLI) : le neuf à TVA 10 % et crédit d’impôt

Depuis 2024, les particuliers peuvent accéder au LLI via une SCI ; à Bordeaux (zone A), le loyer plafond est fixé à 14,03 €/m² en 2025loi-pinel-bordeaux.fr.

• Avantages cumulatifs :
  • TVA réduite à 10 % (gain d’env. 190 €/m², soit 15 000 € sur un 80 m²).
  • Crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans.
• Contraintes : loyers 10 % sous Pinel (≈ 12,90 €/m²) et engagement minimum 9 ans.
• Opportunités locales : programmes LLI annoncés en 2025 à la Bastide Niel et sur l’îlot Ginko 3 – à partir de 236 000 € le T2, soit 25 000 € de moins que le neuf « classique » grâce à la TVA réduitebordeauximmo9.com.
• Cas pratique : un T2 LLI de 50 m² à 235 400 € loué 645 €/mois génère un cash-flow positif de 24 €/mois dès la 1ʳᵉ année, contre –70 €/mois en Pinel (prix plus élevé et absence de réduction d’impôt).

4. LMNP « nouvelle formule » : l’amortissement reste un atout malgré la réforme

La loi de finances 2025 prévoit la réintégration des amortissements dans la plus-value lors de la revente à partir du 1ᵉʳ mars 2025investissement.compta.com.

• Avantage intact à la location : les amortissements neutralisent encore l’impôt pendant 10-12 ans.
• Rentabilité bordelaise : un studio meublé de 25 m² à Saint-Michel acheté 158 000 € et loué 700 €/mois affiche 5,3 % brut, supérieur aux 3,2 % d’un ex-Pinel quartier Euratlantique.
• Sortie optimisée : Zestia structure la détention en SCI à l’IS ou bascule en location longue durée non meublée après dix ans pour lisser l’impact de la réintégration.

5. Comparatif express des quatre leviers (version Bordeaux 2025)

*Hypothèses Zestia : 4 503 €/m² ancien, 4 648 €/m² neufimmobilier.lefigaro.fr, loyer marché zone A = 14,5 €/m².

6. Cas pratique : T2 de 46 m² à la Bastide

**Taux 3,05 % sur 20 ans, assurance 0,34 %.

Lecture : le LMNP génère le meilleur flux court terme, mais le Denormandie maximise la plus-value via la rénovation, tandis que le LLI sécurise une rentabilité nette en limitant l’effort d’épargne initial grâce à la TVA réduite.

7. La méthode Zestia Bordeaux pour arbitrer

1. Diagnostic patrimonial : TMI, horizon, besoin de trésorerie.
2. Recherche ciblée : biens à décote (> 12 %) ou programmes LLI avec stocks négociables.
3. Montage financier : prêt amortissable + différé 6 mois, délégation d’assurance pour rester sous le taux d’usure.
4. Simulation multicritère : Loc’Avantages vs Denormandie vs LLI vs LMNP sur 20 ans, intégrée au dossier bancaire.
5. Pilotage locatif : choix du taux de décote, intermédiation Anah ou stratégie meublé/colocation selon le dispositif.

Conclusion

La fin du Pinel n’est pas la fin de l’investissement locatif à Bordeaux : Loc’Avantages, Denormandie, LLI et LMNP offrent des leviers complémentaires pour réduire votre impôt, sécuriser votre rendement et valoriser votre patrimoine dans une métropole où la demande locative reste forte. Pour identifier le dispositif le plus adapté à votre profil et sécuriser chaque étape, comptez sur la double expertise chasseur-courtier de Zestia Bordeaux.
👉 Passez à l’action dès maintenant : www.bordeaux.zestia.fr