Donation immobilière exonérée 2025 : 100 000 € pour doper votre apport et votre pouvoir d’achat à Bordeaux
Don immobilier 100 000 € exonéré jusqu’à 2026 ! Découvrez comment booster votre apport, éviter les droits de donation et sécuriser votre achat à Bordeaux grâce aux conseils experts de Zestia.
Le budget fait parfois office de juge de paix : avec des prix moyens autour de 4 407 €/m² à Bordeaux en mai 2025, réunir un apport conséquent reste le principal frein des primo-accédants Meilleurs Agents. Or, la nouvelle exonération familiale de 100 000 € sur les donations d’argent, prévue par la loi de finances du 14 février 2025, ouvre une fenêtre inédite pour boucler votre plan de financement sans alourdir la facture fiscale Service PublicLégifrance.
1. Le dispositif en bref : un coup de pouce doublé
- Montant : jusqu’à 100 000 € de don exonéré par donateur et par bénéficiaire.
- Cumul possible avec l’abattement légal de 100 000 € déjà existant entre parents et enfants ; un parent peut donc transmettre 200 000 € sans droits.
- Calendrier : mesures applicables du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.
- Public visé : parents, grands-parents, arrière-grands-parents vers leur descendance directe.
- Finalité : acquisition d’une résidence principale, réalisation de travaux de rénovation énergétique ou construction d’un logement à habiter.
En clair, la fiscalité rejoint enfin la réalité du marché pour aider les familles à fluidifier la transmission patrimoniale tout en soutenant l’accession à la propriété.
2. Conditions et délais à connaître
- Affectation des fonds : le bénéficiaire doit engager la somme dans les trois mois qui suivent la donation.
- Mise en habitation : le bien doit devenir résidence principale dans l’année (construction achevée ou travaux terminés).
- Conservation : obligation de rester dans le logement (ou de le louer en résidence principale) pendant cinq ans, sous peine de perdre l’exonération Légifrance.
- Formalisme : dépôt du formulaire 2735-NOT-SD auprès des impôts dans le mois qui suit le don impots.gouv.fr.
3. Pourquoi cet apport change la donne à Bordeaux
- Effet levier sur l’endettement : un apport de 100 000 € réduit le prêt bancaire, donc le TAEG. Sur un T3 à 330 000 €, financé sur 20 ans à 3,35 % (taux moyen local) Empruntis.com, la mensualité hors assurance passe de 1 878 € (financement 100 %) à 1 308 € avec le don, soit 570 € de moins chaque mois.
- Taux d’usure contourné : la baisse du TAEG de plus d’un point éloigne votre dossier de la barrière réglementaire, évitant un refus automatique.
- Négociation bancaire facilitée : un apport supérieur à 20 % déclenche souvent une décote de 0,05 à 0,10 pt sur le taux nominal.
- Renfort du reste-à-vivre : moins de charge mensuelle = dossier “premium” pour la banque.
4. Trois scénarios gagnants pour profiter du dispositif
| Scénario | Profil type | Mécanique financière | Gain principal |
|---|---|---|---|
| Primo-accédant T2 centre-ville | Couple 30 ans, CDI | 60 000 € d’apport perso + 100 000 € de donation = prêt ramené à 160 000 € | Mensualité < 1 000 € et TAEG sous 4 % |
| Maison familiale rive droite | Famille recomposée | 200 000 € de donations (parents + grands-parents) | Capacité d’achat portée à 600 000 € sans dépasser 35 % d’endettement |
| Investissement + résidence | Jeune actif vise plus-value | Don sert de mise de fonds ; prêt in fine sur la part locative du bien | Effort d’épargne divisé par deux, optimisation fiscale future |
5. Étapes opérationnelles : le rétro-planning Zestia
- Audit patrimonial express (J-60) – validation des possibilités de don et étude notariale.
- Recherche ciblée (J-50 → J-20) – sélection de biens au juste prix grâce à la veille off-market Zestia.
- Promesse & montage bancaire (J-20 → J-5) – injection de la donation dans l’apport, optimisation du taux, simulation PTZ éventuelle.
- Signature notaire (J0) – sécurisation fiscale : déclaration de don, clauses suspensives adaptées à la condition d’usage principal.
- Suivi post-acquisition (M+12) – vérification du respect des conditions et, si travaux, assistance dossier MaPrimeRénov’.
6. Points de vigilance avant de signer
- Traçabilité des fonds : virements identifiés, convention de donation rédigée par le notaire.
- Coordination don-promesse : la donation doit précéder de peu le compromis pour coller aux 3 mois d’affectation.
- Effet de seuil : un don supérieur à 100 000 € réactive la fiscalité classique sur l’excédent.
- Stratégie de transmission globale : ne pas oublier que l’abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans ; inutile de “griller” toutes vos cartouches si vous préparez une seconde donation plus tard.
7. Bordeaux, terrain d’action idéal
Entre prix stabilisés et taux qui amorcent une décrue, la capitale girondine redevient attractive :
- décotes > 6 % sur les biens à rénover rue Fondaudège ou dans le quartier Nansouty ;
- loyer potentiel de 16 €/m² : possibilité de compenser rapidement les charges si revente différée SeLoger.
Injecter une donation exonérée permet de viser des secteurs historiquement chers (Chartrons, Caudéran) tout en conservant un ratio “valeur corrigée / marché” ≤ 95 %.
8. L’accompagnement Zestia : double expertise, triple sécurité
- Chasseur immobilier : négociation fine pour absorber la hausse des frais de notaire.
- Courtier en financement : calibrage du prêt avec différé, modulation et assurance déléguée pour maximiser le gain du don.
- Synergie notaires-famille : coordination juridique afin d’éviter les écueils (remise en cause, délais, clause anti-revente).
Conclusion
L’exonération de 100 000 € sur les donations immobilières n’est pas un simple cadeau fiscal : c’est un accélérateur de projet qui, correctement orchestré, fait tomber les dernières barrières à l’achat à Bordeaux. Appuyez-vous sur l’expertise intégrée de Zestia pour transformer ce levier temporaire en patrimoine durable.
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