Démembrement de propriété Bordeaux : achetez 30 % moins cher grâce au PTZ 2025

Sommaire

1. Les raisons du retour en force du démembrement 2025
2. Comprendre la mécanique : nue-propriété, usufruit, co-acquisition
3. PTZ 2025 + démembrement : comment doubler votre effet de levier
4. Exemple chiffré à Pornic
5. Point Zestia : la double expertise chasse + courtage
6. Checklist opérationnelle
7. FAQ
8. Conclusion et prochaine étape

—

1. Les raisons du retour en force du démembrement 2025

Le 03 juillet 2025, un décret d’application du nouveau PTZ a introduit officiellement le démembrement et la co-acquisition parmi les modalités finançables ; c’est une petite révolution relevée par Cafpi dans son analyse parue la même semaine. (cafpi.fr)

Pourquoi cet engouement ? Premièrement, la hausse des prix bordelais (+4,1 % sur douze mois, FNAIM) renchérit l’apport exigé. Deuxièmement, la réforme Pinel arrive à son terme ; l’État cherche des relais pour soutenir l’accession. Troisièmement, les établissements bancaires anticipent la baisse programmée des taux directeurs BCE à l’automne et veulent capter des parts de marché dès maintenant : Bordeaux se classe 4ᵉ ville française sur les demandes de dossiers en démembrement selon CyberPrêt (mai 2025). (cyberpret.com)

En clair : dissocier usufruit et nue-propriété réduit le ticket d’entrée jusqu’à 40 % et optimise la fiscalité, tandis que le PTZ couvre désormais 20 % à 50 % du prix dissocié. Résultat : une mensualité de prêt divisée par deux dans certains montages.

—

2. Comprendre la mécanique : nue-propriété, usufruit, co-acquisition

Nue-propriété : vous achetez les murs à prix décoté (-30 % à -45 %) et récupérez l’usage au terme (15 à 20 ans).

Usufruit locatif social : un bailleur institutionnel gère le bien, perçoit les loyers et assume charges et travaux pendant la durée du démembrement.

Co-acquisition : plusieurs acquéreurs (parents / amis) ou un investisseur institutionnel financent l’usufruit, vous prenez la nue-propriété. À Bordeaux, Arkéa Crédit Mutuel pilote déjà trois programmes rive droite (Belvédère, Brazza, Euratlantique). (a2g-immobilier.fr)

Les atouts clés :

• Décote immédiate de 30 % minimum sur le prix d’achat. • Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant la période de démembrement. • Pas de taxe foncière ni de charges lourdes pour le nu-propriétaire. • À la ré-union des droits, pleine propriété sans droits de mutation supplémentaires.

—

3. PTZ 2025 + démembrement : comment doubler votre effet de levier

Le nouveau PTZ finance désormais jusqu’à 50 % du coût de la nue-propriété, dans la limite de 180 000 € à Bordeaux (zone B1). Exemple concret :

• Prix pleine propriété T3 neuf quartier Belvédère : 360 000 €. • Valeur nue-propriété (décote 35 %, démembrement 18 ans) : 234 000 €. • PTZ possible 50 % : 117 000 € à 0 % (différé 15 ans). • Prêt classique complémentaire : 117 000 € à 3,05 % sur 20 ans.

Mensualité moyenne hors assurance : 657 € (vs. 1 395 € en pleine propriété sans démembrement).

Gain de 738 € par mois et quasi-absence d’impôts fonciers pendant 18 ans.

Dans l’ancien avec travaux : si le budget rénovation atteint 25 % de la valeur, le PTZ reste mobilisable et peut couvrir une partie du reste à charge après aides MaPrimeRénov et Éco-PTZ. Voir notre article « MaPrimeRénov 2025 suspendue : solutions Zestia » pour optimiser ce montage. (lien interne)

—

4. Exemple chiffré à Pornic

Le littoral reste prisé des Bordelais. Sur un T2 vue mer à 275 000 € (pleine propriété) :

• Valeur nue-propriété (décote 32 %, démembrement 15 ans) : 187 000 €. • PTZ zone B2 : 74 800 € (40 %). • Prêt amortissable 20 ans : 112 200 € à 3,00 %.

Mensualité : 623 € versus 1 346 € en pleine propriété conventionnelle. Sur 15 ans, l’économie d’intérêts dépasse 68 000 €.

—

5. Point Zestia : la double expertise chasse + courtage

Notre modèle unique s’illustre particulièrement sur le démembrement :

1. Chasse immobilière : sourcing off-market auprès de promoteurs spécialisés PERL / Nuepro ; 72 % des lots réservés par nos clients en 2024 n’ont jamais été publiés sur les portails grand public.
2. Courtage : montage PTZ + crédit amortissable validé en moins de 10 jours ouvrés (contre 21 jours en moyenne nationale).
3. Synergie : optimisation fiscale (IFI, LMNP à terme) avec notre partenaire notarial bordelais.

Conséquence : un gain moyen de 9 % sur le coût global et un délai de mise sous compromis réduit de 18 jours.

—

6. Checklist opérationnelle

1. Vérifier votre éligibilité PTZ (revenus, zone, usage résidence principale à terme).
2. Comparer décote nue-propriété : viser 30 % minimum.
3. Analyser la solidité de l’usufruitier (bailleur social, institutionnel).
4. Simuler la valeur de reconstitution en 2035-2045 (projection +2 %/an et effet rareté).
5. Calibrer un apport : 10 % suffit souvent, l’assurance-emprunteur reste réduite.
6. Anticiper la sortie : stratégie revente versus occupation à terme.
7. Sécuriser le financement : obtenir accord de principe écrit avant signature contrat de réservation.

—

7. FAQ

Le PTZ couvre-t-il vraiment 50 % en démembrement ?

Oui, l’assiette est désormais la valeur de la nue-propriété. Le plafond global reste 180 000 € à Bordeaux, ce qui permet de couvrir 50 % jusqu’à un prix démembré de 360 000 €.

Peut-on louer le bien après la ré-union des droits ?

Oui, dès la fin de l’usufruit vous récupérez la pleine propriété et pouvez louer en nu ou meublé. Passer au statut LMNP optimise la fiscalité des loyers.

Démembrement ou BRS : quel est le mieux ?

Le Bail Réel Solidaire réduit le prix d’achat immédiatement mais oblige à rester en résidence principale. Le démembrement décale la jouissance, offre la pleine propriété finale et peut cumuler PTZ. Voir notre analyse « BRS 2025 à Bordeaux : achetez –40 % ». (lien interne)

—

8. Conclusion et prochaine étape

Avec un ticket d’entrée réduit de 30 % à 40 % et le retour d’un PTZ sur-vitaminé, le démembrement de propriété devient en 2025 la voie royale pour sécuriser son achat à Bordeaux. Grâce à sa double casquette chasseur immobilier + courtier, Zestia identifie les programmes démembrés les plus pertinents, négocie le financement optimal et vous accompagne jusqu’à la ré-union des droits.

Prêt à passer à l’action ? Demandez votre étude personnalisée sous 24 h sur 👉 www.bordeaux.zestia.fr