Budget 2025 : tout ce qui change (vraiment) pour acheter ou investir à Bordeaux

1. PTZ 2025 élargi : un vrai coup de pouce dans une métropole en zone B1

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le prêt à taux zéro s’ouvre de nouveau aux maisons neuves et surtout à l’ensemble du territoire, y compris les zones rurales ; il conserve cependant la règle : dans une commune classée A, Abis ou B1 – c’est le cas de Bordeaux intra-rocade – il ne finance que les logements neufs en collectif.
Pour un couple primo-accédant gagnant 52 000 € par an, le plafond de PTZ grimpe désormais à 73 500 € à Bordeaux (zone B1) contre 65 000 € auparavant. Appliqué à un T3 neuf de 300 000 €, le PTZ couvre près de 25 % du prix et fait baisser la mensualité d’environ 145 €/mois sur 25 ans.

Conseil Zestia : ciblez les programmes RE 2020 de Bastide-Niel ou Brazza en lancement ; moins de concurrence, promotteurs plus enclins à vous réserver un parking ou à offrir les frais de notaire.

2. Donation familiale exonérée jusqu’à 100 000 € : l’arme secrète pour doper l’apport

Le Budget 2025 met en place une exonération temporaire qui permet à chaque parent ou grand-parent de donner jusqu’à 100 000 € sans droits si l’argent finance l’achat ou la rénovation de la résidence principale, dans la limite de 300 000 € cumulés.
Sur un projet bordelais à 450 000 €, passer de 10 % à 25 % d’apport réduit le TAEG de 0,25 pt et le coût total du crédit d’environ 31 000 €.

Conseil Zestia : nous intégrons cette donation dans le plan de financement dès le compromis pour sécuriser le passage en banque et préserver votre ratio d’endettement.

3. Frais de notaire : la Gironde passe à 5 % de DMTO

Le Département a voté dès le 31 mars 2025 la majoration des droits de mutation à 5 % (contre 4,5 %) pour tous les actes signés après le 1ᵉʳ mai. Les primo-accédants restent exonérés jusqu’à 250 000 €, mais les autres acheteurs voient la note grimper d’environ +1 250 € sur un bien de 250 000 €.

Conseil Zestia : négociez une décote équivalente avec le vendeur ou demandez au promoteur de prendre en charge la différence ; c’est déjà le cas sur plusieurs VEFA à Euratlantique.

4. MaPrimeRénov’ rabotée : préparez un financement travaux alternatif

Le budget 2025 réduit de 460 millions d’euros l’enveloppe nationale de MaPrimeRénov’, et la mise « sur pause » entre juillet et septembre 2025 complique la planification des chantiers. À Bordeaux, où 44 % du parc date d’avant 1975, cela affecte directement les achats avec rénovation (Capucins, Saint-Michel, Chartrons).

Conseil Zestia : combinez éco-PTZ (jusqu’à 50 000 €), certificats d’économie d’énergie et aides métropolitaines pour pallier le manque à gagner, puis renégociez votre assurance emprunteur afin d’amortir la hausse de mensualité.

5. Location meublée : la fiscalité LMNP se durcit

La loi de finances 2025 impose la réintégration intégrale des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente ; vendre un T2 meublé acheté 250 000 € après avoir amorti 40 000 € revient désormais à augmenter la plus-value imposable de ce même montant.
Les petits investisseurs bordelais – souvent ciblant la location étudiante à Victoire ou Talence – doivent revoir leurs projections : sur un scénario de revente à +10 ans, le taux de rendement interne chute en moyenne de 0,6 pt.

Conseil Zestia : songez à la colocation nue (fiscalité plus douce) ou à la location longue durée sous Loc’Avantages, programme qui conserve un abattement de 15 à 65 % sur les loyers tout en maintenant la plus-value au régime classique.

6. Prix de l’immobilier bordelais : où en est-on ?

Au 1ᵉʳ juin 2025, le prix médian s’établit à 4 503 €/m² dans l’ancien et 4 648 €/m² dans le neuf, en léger recul annualisé de 1 % et 5 % respectivement. La baisse reste donc trop faible pour compenser seule la hausse des frais de notaire ; d’où l’importance de cumuler PTZ, apport boosté et négociation vendeur.

7. Trois leviers Zestia pour tirer parti du Budget 2025 à Bordeaux

1. Audit “Budget 2025 Ready” : en un rendez-vous, nous chiffrons l’impact combiné PTZ + donation + frais de notaire révisés.
2. Montage crédit optimisé : clause de modularité, assurance déléguée et différé partiel pour absorber la transition MaPrimeRénov’.
3. Recherche ciblée : périphérie éligible PTZ ancien (B2/C) à 25 min de tram ; micro-marchés où la décote vendeur dépasse la hausse des DMTO.

Conclusion

Le Budget 2025 rebat les cartes : plus de PTZ, mais des frais de notaire plus lourds ; aides rénovation en baisse, mais dons familiaux exonérés. Bien accompagné, vous pouvez transformer ces virages réglementaires en véritables accélérateurs de projet. Besoin d’y voir clair ? Contactez Zestia Bordeaux dès maintenant 👉 www.bordeaux.zestia.fr